我是星叔，你相见恨晚的买房军师，目前已为人提供买房最佳解决方案。星叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！星叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议
提问：星叔你好，感谢遇见你，我这是湖南湘西凤凰古城，一个小县城，14年还是15年的时候刚遇上房价上涨买的小产权二手房，没证，四房两卫一厅一厨，拎包入住，原房主刚装修好住了半年，买的时候是35.8w,之前我们这边小产权房居多，开发商的小区房两三个，各方面也不是太好，就是有电梯，现在不同了，小地方也发展起来了，大的房地产开发商也有几家在这里建楼盘，小区环境都还不错，去年没存到钱，今年没挣到钱，现在靠娘家人接济着过日子，想着把现在的房子卖了再换新房，基于上次看到你的一篇文章，大意就是卖二手房也需要把房子整干净一点，提升房子的价值，所以我把房子重新粉刷了一遍，采光还算可以，就是客厅有点点暗，只希望不要太掉原来买房价钱，因为之前不懂，所以胡乱买房，掉坑，现在也是因为不懂，要找您多学点这方面的知识，以免现在卖房和以后买房踩坑，望星叔指点教导
回答：如果早点遇到我，就不会建议你购买没有证的房子。
这种房子升值价值低，出手也相对难一些。现在卖房，参考下小区二手房的价格，结合你目前的品质、楼层去定价。在自己预期价格里，能卖掉就早点卖掉。
买房的一些知识、技巧，不是几百字能说明白的，日常的很多文章都有涉及这方面，平时有时间，多看看。能让你有一些收获的。
关于容易入坑的几类低价房，买了之后卖不出去，基本就套在手里了。
回答：1、公寓房。公寓房总价低，不限购，但是这类房产权年限只有40年，到期后也不能自动续期，不能办理落户，生活成本高，交易税费高，流通性差，而且公寓房一般都是三梯十几户，安全性和私密性差，既不好住，又不好转手，基本是入手就贬值。
2、房龄大的房子。房龄大的房子，不仅房屋质量存在隐患，而且房龄越大，房产的价值越低，能获得的银行贷款就越少，甚至还有可能被限贷，房产流动性会大打折扣，如果你买了，很可能就砸手里了。
3、只有使用权的房子。小产权房、经济适用房和拆迁安置房等，这类型房子的价格远远低于市场平均水平。
但是，没有法律保障，因为房子只有使用权没有产权，因此这类房子没有法律保障，无法办理房产证或者不动产权证，不能落户，也不能获得教育、房屋受益等权利。一旦遇到房屋拆迁、回收，将面临房财两空的局面。
必须全款买房，这类房屋不能到银行进行贷款，购买这类房屋必须全款付清，购买压力可能会比较大。
4、城市远郊房。很多城市都在向外扩张，大搞新区、开发区、高新技术区等，炒作政策利好和未来规划。举个例子，目前武汉市把发展重心放在光谷东，如今这片区域已经汇集不少大型企业和房地产楼盘，这些楼盘其中的一大卖点就是大肆宣传房子未来的增值潜力。
但此时距离光谷东不远的鄂州葛店的一些小房企也借着大城市效应在拿地盖房，同样打着光谷东的价值做宣传，而葛店的房价肯定是要比光谷东核心区域的价格更便宜、更具有诱惑力，但是它又不属于武汉市，买了这里的房子也享受不到武汉的城市配套资源。
如果运气好，或许几年以后这里能被划进武汉，但是如果运气不好，未来很多年可能它还是不属于武汉，那个时候开发商早就把房子卖完拍拍屁股走人了，剩下在这里买了房子的业主住也不是，卖也不是，因为这样远郊城区的房子根本无人愿意接盘。
很多小白买家会贪图便宜，而买这类房子。得不偿失，尽量不要碰！
提问:您好，星叔。恳请您答复，谢谢。我在山东枣庄，四线小城，枣庄新城区为15年前开始打造的政务新区，房价为枣庄最高区域，平均9k-1.2w之间，其他区均价7-8k。目前在新城区有两套房，一套多层无电梯平，均价9k多，学校为区直学校。手上目前有50子弹可用，还有流动的做茶酒生意，一小部分买股票。夫妻都有公积金，固定收入相对稳定，除去开销两人月工资固定存下9k，流动收入每月都有，金额不定，公婆退休均有工资，能提供帮助，目前孩子2岁。
现在犹豫：一是先买市直学区，学区房版块内两个新盘及新拍完的两块待建盘，该版块属于新城区政务人员相对聚集的区域，为市直学校，老师资源配套较稳，80-平的均有，买个多大的，80为两室，可能以后总价低好出手，平的3室是我比较看中的，觉得以后二胎或者父母照看孩子方便；
二是学区现在政策不明，孩子两岁，可在观望，可以先入手新城区另一个核心区域，是以后的cbd，文体中心，吃喝玩配套慢慢会起来，和我现在住的是一个区域内的学校，10层洋房价格在1.15，面积，买了后我再处理目前的小高，等待这两年学区政策稳定后买个小平方学区房；
三是我手上最后住的多层房，房龄13年，带车库，能卖出子弹，我计划可以的话就到济南或者徐州看看，我所在的枣庄，交通还有一定优势，高铁到济南一小时，徐州半小时。请星叔帮忙解答，因为看的学区房和cbd区域的房子都开盘了，去化率挺高的，学区房中一盘是本地开发商开发的，这两年口碑不错，但新交付小区多，5年后口碑如何未知，房子公开的配套不错，开盘就基本清盘了，目前还剩18层顶层平，80平13层，1-4层，价格1.15加4万储藏室。今年又以21.9亿新拍了学区房最后的土地。学区房二盘是外地青岛开发商投资的，让本地盘打击的厉害，先开的盘到现在一期还没清盘，高开低走，开盘1.2。
现在开盘已过两个月，还有房源，我选的是18层的10楼，价格谈到1.1，不绑定储藏室。这两个盘高层都是带连廊的。一盘现在要买只能选顶楼或者80平的，二盘能选且价格有优势，但是怕烂尾或者抠成本导致交房有问题。星叔帮忙解答下，因为那个学区内二盘10楼，我现在让销售预留的，让我尽快决定。再次感谢
回答：你好，我比较倾向于方案三，买济南，投资不建议买徐州和枣庄。
徐州这2年确实有过不错的涨幅，但涨到现在，已经是高位，现在进场不合适，而且徐州是因为大量基建和棚改拆迁造成的，但目前也已到尾声，买房投资不赚最后一个铜板。
而枣庄要一分为二的看，因为是你的主场，如果是刚性需求那肯定是要买，但是孩子目前还小，学区房变化也大，所以不建议你当下去入手。其次如果想投资，那就更不能买在枣庄。
如果说房价上涨，是从核心城市往小城市传导。那么楼市降温，小城市的反应则会更剧烈。
好歹核心热点城市还是真猛兽，有产业的基本面支撑。
而一些缺少产业，或者产业面临升级压力，而又凭借着棚改而透支了购买力的小城市，就只能是“纸老虎”。随着大家往“高一级”的城市流动，基本面薄弱的它们就要瘫倒在地。
这些小城市房价便宜，但千万别想着抄底，这些洼地分分钟变成深坑！
其一，棚改货币化安置逐渐走向尾声，购买力被透支；
其二，目前低能级城市供给过剩明显；
年一、二、三四线城市城镇住房套户比分别是0.97、1.08、1.12。三四线城市明显超出1.09的全国平均水平，远高于一、二线城市。
其三，人口会进一步集聚，小城市人口往大城市、往大都市圈跑将成为常态。没有产业的小城市，始终挣不脱人口逃离的魔咒。
所以综合来看，我更建议你考虑方案三，山东优先买济南，现在是一个做强做大省会城市的时代，未来值得长期看好，所以在能力允许的情况下，一定要提前布局能级高的城市，垫垫脚上车，将来的生活就是你现在的布局。
提问:您好！一直
